Николай Орлов,

юридическая фирма «ОМП», партнер

Одной из ключевых предпосылок открытия медицинской клиники (или, как пишут в официальных документах МОЗ Украины, «лечебно-профилактического учреждения») является правильный выбор помещения. Этого требуют и лицензионные условия осуществления медицинской практики, и требования по аккредитации учреждения здравоохранения.

Существует ряд законодательных требований, обязательных для выполнения медицинскими клиниками и их владельцами, относительно расположения учреждения здравоохранения. Правда большинство этих требований касаются больниц и других лечебных стационаров. К примеру, стоит ознакомиться с еще советскими, а впрочем, до сих пор действующими, Санитарными правилами устройства, оборудОдной из ключевых предпосылок открытия медицинской клиники (или, как пишут в официальных документах МОЗ Украины, «лечебно-профилактического учреждения») является правильный выбор помещения. Этого требуют и лицензионные условия осуществления медицинской практики, и требования по аккредитации учреждения здравоохранения. Существует ряд законодательных требований, обязательных для выполнения медицинскими клиниками и их владельцами, относительно расположения учреждения здравоохранения.ования и эксплуатации больниц, роддомов и других лечебных стационаров (СанПиН 5179-90) и уже новым Положением об отделении неотложной (экстренной) медицинской помощи больницы, утвержденным приказом Министерства здравоохранения Украины от 1 июня 2009 г. № 370.

В дополнение к указанным выше специальным требованиям относительно осуществления медицинской практики существуют и общие законодательные требования относительно любых помещений, которые используются в хозяйственной/предпринимательской деятельности. Наиболее острым вопросом для отечественного бизнеса до сих пор остается вопрос использования квартир в предпринимательской деятельности. В течение последних двух десятилетий предприниматели так и не смогли побороть сопротивление соседей и заинтересованных контролирующих органов, прежде всего прокуратуры и налоговой, и получить в борьбе право осуществления предпринимательской деятельности в жилом фонде, то есть квартирах.

Учитывая зарегулированность вопроса, поиск и оформление помещения под медицинскую клинику рекомендуем проводить в таком порядке:

• знакомимся с законодательными требованиями для выбранного вами вида лечебно-профилактического учреждения (например, для всех учреждений здравоохранения действует требование о минимальном расстоянии 50 м до любого предприятия, для помещений стационаров есть требование о минимальном расстоянии 30 м до красной линии улицы);

• изучаем предложение на рынке и решаем вопрос о строительстве, приобретении или аренде соответствующего помещения;

• подписываем предварительный договор и начинаем внимательно изучать выбранное помещение или земельный участок (с учетом реалий отечественного рынка недвижимости чрезвычайно важно внимательно исследовать «родословную» соответствующего объекта, чтобы убедиться в отсутствии других «владельцев» или пользователей);

• подписываем окончательный договор на приобретение в случае, если объект не вызвал серьезных возражений.

Покупать, арендовать или строить

Существует много факторов, которые влияют на выбор между приобретением, арендой и строительством нового помещения под медицинскую клинику. Важно помнить, что с каждым годом соблюдение законодательных требований к таким помещениям контролируется все жестче. Если предложение на рынке явно не дотягивает до ожиданий регулятора, надеяться на снисходительное отношение в будущем не придется.

Отдельно следует отметить то, что в случае аренды понравившегося помещения целесообразно заключать долгосрочные договоры аренды (что будет требовать дополнительных расходов на нотариальное оформление таких договоров). В большинстве случаев использование помещений под медицинские клиники будет требовать предварительного обстоятельного ремонта и переоборудования таких помещений, то есть серьезных инвестиций. Большинство таких инвестиций будут неотъемлемыми от недвижимости, а, следовательно, стоит обеспечить возможность длительного пользования отремонтированным помещением. Кроме того, в случае привлечения инвестирования или продажи бизнеса долгосрочная аренда значительно больше понравится инвестору.

Ставим диагноз объекту приобретения

Если выбор сделан в интересах существующего помещения, основным вопросом становится его юридическое «здоровье». К сожалению, лишь единичные представители недвижимого имущества могут похвастаться безукоризненной репутацией и крепким здоровьем. Старые объекты чаще всего перепланировывают без каких-либо на то законных оснований и с нарушением всех предписаний и требований. Новые же строят без согласований и проектов. Общим, как для первых, так и для вторых является потребность в узаконивании творчества предыдущих владельцев, в частности получение всех необходимых разрешений и введение в эксплуатацию, а с каждым годом это удовольствие становится все более дорогим.

В нашей стране вообще любая серьезная проверка недвижимости невозможна без изучения соответствующего архивного дела и текущих записей БТИ или, в случае земельного участка, земельных ресурсов. Лишь так можно проверить историю изменения владельцев объекта и его официальные характеристики (например, внутреннее планирование, использованы строительные материалы или кадастровый номер и целевое назначение). К сожалению, доступ к таким документам ограничен даже для владельцев недвижимости, потому получение необходимой информации можно сравнить с разведывательной операцией. Отдельно следует поинтересоваться в местных судах и правоохранительных органах, не является ли выбранная недвижимость объектом их усиленного внимания или исследований/расследований.

Финансирование приобретения и оформление права собственности

Общая рекомендация в случае приобретения недвижимости....

Статью в полном объеме читайте в журнале «Медична практика: рганізаційні та правові аспекти», № 12/2011 г.